a—88号土地位于海城市北，面积为86亩，原为工业用地，因企业效益不好，破产拍卖，海城市国土资源局以海土资告字[2006]06号文件，元月八日在《海城日报》第三版上发表了拍卖公告。公告拍卖底价为2600万元，土地用途为商住，容积率为1。2，要求参竞者必须于2006年2月6日前，携带有关资料报名，并交纳2000万元的竞买保证金。春节前，由于各种事务缠身，没来得及探讨这个问题，春节后上班的第一天，正好有时间讨论这个问题，因为今天都是2月5日了，到7日，还有两天的时间，如不尽快拿出个意见来，会影响公司的这次竞拍工作的。从尚东的思想上来讲，他想争取拿下这块土地，因为，他看好了这块土地的未来升值空间，他认为，这块地，拿下来，对东方集团公司来说，影响是巨大的，不过，他也知道，和他竞争的人不少，而且，这几个对手的实力大都比他强，要说弱一点的，也就属海城市海天集团了。但是，从得到的消息来看，海天集团的老板张平凡却比其他任何人都想得到，这也让尚东颇感意外。有人说，那是因为张平凡听说他尚东参与竞争，所以，就下决心要把06a—88号土地拿下，尚东对此种议论不置可否。

董事会是上午八点半在集团公司九楼会议室开的，会议由尚东主持，公司董事会成员王波、苏波、李元斌、胡庆山、杨松、丁勇参加了会议，监事会主席田玉文列席了会议。

尚东首先把今年的工作思路给大家讲了一遍，大家对此都表示赞成，对这个问题，没有什么争议。当尚东把06a—88号土地的竞拍意见向大家说了之后，大家对此争论纷纷。

第一个关于经营思路的议题确定下来之后，尚东说：“第二个议题，就是关于a—88号土地的竞买问题，市国土资源局已于年前在报纸上刊登了拍卖公告，想必大家也都有所了解，报名呢，截止到6日上午12点，也就是明天，7日上午就开始拍卖。这块土地86亩，也就是57333。62平方米，位置在城北开发区，规划用途是商住，容积率为1。2，起拍价为2600万元，交纳竞拍保证金为2000万元，大家议一议，咱们是否要参加，最高竞标价是多少，都发表一下意见。”

分管工程的副总经理胡庆山首先发言，他说：“这块地的情况，刚才尚总已经说了，我认为我们应该参加竞买，为什么这样说呢？因为，我们集团公司除现有的几个正在开发的项目外，土地存量已经没有多少了，而且，现有的存量土地都是些面积较小的，最多的也就是20多亩地，小区面积越大，建筑成本也就越小，而且，能建一个大的生活小区，对我们公司的影响是非常大的。当然，我们要想参加竞买，首先得考虑好投入和产出的比例问题。但我想，只要是资金许可，就该把它拿下来，咱要是拿下来，按规划的面积容积率，按可建设近7万平方米，那在海城市来说，不是最大的生活小区，也是数得着的。”

分管财务的副总经理苏波接着说：“是否参加竞买这块土地，一方面要考虑我们的资金承受能力，另一方面也要考虑我们的投资回报率。从目前的情况来看，竞买保证金是没问题的，2000万元是有的，问题是，多少能买下来，起拍价是2600万元，那么，能竞买倒4000万还是5000万？如果是4000万，我考虑问题不是很大，如果是5000万呢？甚至更高呢？6000万呢？这是一个事情，另一方面，这块地的开发销售收入是多少？可开发面积刚才胡总已经说了，7万平方米，那地方的楼房销售价格是多少？均价能有2000元？就算卖到了，总收入是1。

4亿，成本是多少，不算土地，建筑成本、土建及安装，平均每平方米800元，是5600万元，配套费每平方米220元，是1540万元，设计、人防、勘探等费用按每平方米50元计算，350万元，，税金包括土地增值税就按7%计算，得接近1000万元，其他不可预知的费用按照500万元计算，这几项加起来接近9000万元吧，还没有算投资利息，要是按照6000万元竞买下来，投资年利息就接近600万元，两年总计1200万元。这样算起来，不算土地的开发总成本也得一个亿左右。那么，高于4000万元竞得这块地就有亏本的危险。当然，两年后楼房的销售收入或许能够再上涨，能涨500元吗？就算是涨到500元，总销售收入也就是1。75亿元，也就是说，如果以6000多万拿下来的话，如果商品房价格能涨到2500万元，公司能得到1500万元的效益。我这是从财务角度上来分析的这个问题。说到底，我们要考虑的问题，主要有两个，一个是要分析一年到两年后的楼房售价问题，另一个是根据预测收益，确定我们的底价，也就是最高竞买价格。”

尚东说：“我觉得苏总说的有道理，但不仅是两个问题，还有一个问题，我们也要引起重视，那就是准备参加竞买这块土地的到底有哪些人，我们也一定要了解，兵法上不是说知己知彼百战不殆吗？对对方有所了解，更有助于我们的竞买工作，在这方面，分管营销的李总你说说吧。”

李元斌见尚总点到了他，就直了直身子，说：“根据我的了解，有意向参加这块土地竞买的公司除咱们外，还有宏宇集团、海正房产，还有海天集团。这里边呢，经济实力最强的是宏宇集团，海天好像还不如我们，但据他们所说，海天的张平凡放出风声来，无论多高的价，他一定要拿下来，听说他分别给宏宇和海正的老总打电话，要他们放弃竞买。”

尚东问：“这个消息可靠吗？”

元斌：“我这是从市国土局几个朋友那里听到的。”

苏波问：“他有那么多资金吗？”

元斌：“听说他已准备好了5000万元。他为什么要势在必得呢？因为他们现在已没有可开发的土地了。再加上听说咱也要竞买，所以，他是铁了心也要买下来。”

尚东：“这就是给我们提供了一个信号，平凡我是了解的，他原来跟我干过，我知道他的脾气，他这是在向我挑战呢，但我是不会和他硬拼的，咱先算好经济账，只要合算咱就争，不合算了，咱就撤退。咱既然知道了这个消息，这对咱们是个好事。咱现在就先算算，咱们的最高竞价吧，李总你说说销售前景。”

元斌：“目前，我市楼房价位不是很好，老城区平均价格在1600元左右，新市区是2000元左右，这块地呢，就是在新市区。但海城市的楼房销售价格一直是在上涨的，特别是去年全市搞了房博会，还有金凤凰颁奖活动，咱市的楼房价格也是上涨的，尽管涨幅不大，但一直是在涨，跟北京、上海大城市不一样，他们那里的楼市处于下跌的趋势，有的地方听说购房户定金不要了，也不要楼房了，因为楼房的跌价已远远大于他们所交的定金了，在上海有个小区，购房客户集体拒还银行按揭贷款，要求开发商赔偿因房价下跌而给他们带来的损失，而我们海城市由于房产市场起步较晚，平均价格在全国甚至在全省平均以下，所以，咱们市里的房价是上扬的，而且，2007年全国水运会，08年临近城市青岛举办奥运帆船比赛，这对于我市的房地产都是一个很好的带动，估计，一年以后，均价上涨500元是没问题的。”

分管办公室和后勤工作的副总经理王鸿担心的问：“要是涨不到500元，只是涨到了300元、200元呢？”

分管各子公司工作的副总经理杨松说：“是啊，那是估计数啊，要是涨得多，那是好，要是涨不到那些呢？投入这么多的资金买这块地，其他经营会不会受到影响？这也是要考虑的。”

审计总监牟勇说：“我认为，杨总的意见是应该给予考虑的，我们集团公司的经营业务并不完全是房地产业务，还有旅游酒店、商场、建材生产、商品贸易等，可别因为参加了竞买土地投入资金过大而影响了公司的正常经营。我觉得，还有一个问题需要考虑，那就是这块土地假如被我们竞买下来了，开发周期是多少？周围还有没有其他的小区？这些问题，也是要考虑的。”

元斌：“目前，在这块土地的西边，有大元集团开发的翰林园小区，小区占地面积40亩左右，户型在80—120平方米之间，平均价格在1900元到2000元之间，卖得很好，现在售出了大约70%，所以，我估计，咱要是拿下这块地，上半年就开始开发，开发周期也就是两年，最多三年，应该没问题。”

一直没有发言的田玉文对元斌说：“开发周期宁可估计长一点，也不要估计的太短。”

尚东：“对，田主席说的对，周期要估计长一点就是三年，也就是多了一年的利息500多万元以上，以此来计算我们的竞买底价，怎么样？”

大家纷纷说：“对，算得准一点好。”

看看大家争论的差不多了，尚东说：“现在呢，大家都表个态，一是同不同意参加竞买者快地；二是定个什么样的底价。”

王鸿：“我同意参加竞买，至于怎么个定标底价，你老板说了算。”

苏波：“我也同意，但我认为标底价不能超过6000万元。”

元斌：“竞买是应该竞买，标底价，我看只要不超过6500万元就行。”

庆山：“参加，不能不参加，标底价，最好不超过李总说的，不超过6500万元。”

杨松：“大家都同意我也不反对了，但标底价还是低一点的好。”

牟勇：“标底价多少，我认为会后由老板确定为好。”

玉文：“对，标底价由尚总确定就行，免得泄密。不过，最好由董事会成员给尚总一个授权范围。”

苏波：“不如就定在5500万至6500万之间，具体数字由你老总确定吧”。

尚东问：“这样可以？大家都同意？”

众人齐说：“好，就这么定了吧。”

尚东：“那好，我们就确定参加竞买了，标底价由我来负责确定。这样，胡总你就安排他们明天上午去报名。我想，现场竞买我是不能去的，由你任组长，带领工程部经理和营销部经理现场举牌，标底价竟买前10分钟，我会通过手机短消息发给你的。那苏总你安排财务上，准备好资金，明天上午去交上2000万元的保证金。”

庆山和苏波同时点了点头。

尚东看了看表，已到中午11点40分了，他站起身来，活动一下发木的腿，说：“今天是上班的第一天，咱们就开了一上午的会，今天上午我请客，请董事会成员、监事会主席，也算是给大家的拜年酒。怎么样？”

大家齐声说：“好的。”

于是，尚东和大家一起到东方龙大酒店集体就餐。